Zpět

Problematika vystěhování neplatících nájemců

10. března 2020

Mnoho pronajímatelů se již určitě někdy ocitlo v situaci, kdy byl nájemce bytu v prodlení se zaplacením nájemného. V takový okamžik asi většina pomyslí na výši jistoty, kterou od nájemce obdrželi. Výše jistoty aktuálně nesmí být větší než trojnásobek výše měsíčního nájemného, myšleno čistého nájemného bez nákladů na služby. Vzhledem k tomu, že pronajímatel má právo vypovědět nájemní vztah bez výpovědní doby až po nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, nepředstavuje výše jistoty v některých případech ani ekvivalentní protiplnění.

Neplacení nájemného a nákladů na služby je jedním z demonstrativně uvedených případů, kdy nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem svou povinnost vůči pronajímateli. Dle komentovaného výkladu k § 2291 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) se spojením „nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců“ rozumí částka odpovídající částce plateb na nájemném a na nákladech na služby za tři měsíce. Aby nájemce zvlášť závažným způsobem porušil své povinnost plynoucí z nájemního vztahu, musí částka odpovídat součtu tří měsíčních nájmů včetně nákladů na služby. Pokud nájemce hradil nájemné a náklady na služby jen v poměrné části, dosáhne kvalifikovaného dluhu, tj. alespoň ve výši tří měsíců, za delší časové období, např. až za šest měsíců. Připomínáme, že nemusí jít o měsíce po sobě jdoucí.[1]

Nastane-li tedy výše uvedená situace, kdy nájemce neplatí nájemné a náklady na služby, je pronajímatel oprávněn vypovědět nájemní vztah bez výpovědní doby a požadovat po nájemci, aby mu byt odevzdal bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Pronajímatelé bohužel často zapomínají zakomponovat do výpovědi, v čem spatřují, že nájemce zvlášť závažným způsobem porušil své povinnosti. Rovněž by pronajímatelé neměli zapomínat na to, že před podáním výpovědi mají nájemce, nejlépe písemně, upozornit na jeho porušení povinností a vyzvat jej, aby závadný stav napravil.

I když pronajímatel řádně učinil vše, jak zákon ukládá, může nastat situace, kdy nájemce, i přes obdrženou výpověď, se odmítá z bytu vystěhovat. Výše jistoty, kterou pronajímatel od nájemce obdržel, se již vyčerpala, popř. brzy vyčerpá, a pronajímatel má tak obsazený byt neplatícím nájemcem.

Jaké jsou tedy možnosti vystěhování neplatícího nájemce?

Dle platné právní úpravy lze nájemce vystěhovat pouze na základě exekučního titulu v podobě soudního rozhodnutí o žalobě na vyklizení nemovitosti. Vezmeme-li v potaz, jak dlouho trvá průměrně soudní řízení, a dále možnost, že se nájemce může bránit žalobou na přezkum oprávněnosti výpovědi a všemi možnými procesními prostředky proti vyklizení nemovitosti, narůstá dluh pronajímatele do statisícových částek, které těžko vymůže po problémovém nájemci.

Z výše uvedeného důvodu se pronajímatelé často uchylují k praktikám, jak co nejrychleji a nejlevněji vystěhovat problémového nájemce. Je-li nájemce laxní, má pronajímatel v onom případě tzv. vyhráno. Bohužel ne vždy je tomu tak, a poté nastává pro pronajímatele větší úskalí.

Dle § 2292 občanského zákoníku platí, že byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Současná právní úprava ulehčila přílišnému formalismu, když upustila od protokolárního předání bytu. Ač by se na první pohled mohlo zdát, že tímto ustanovením mohou pronajímatelé neplatícího nájemce relativně bezproblémově vystěhovat, i zde je upřednostňováno právo na nerušené užívání bytu nad právem vlastnickým. Pronajímateli nestačí pouze obdržet klíče od nájemce, ale musí být současně splněna podmínka, že v přístupu do bytu a v jeho užívání nic nebrání. Uvážíme-li, že nájemce se stále odmítá vystěhovat, podmínka nic nebránícího užívání bytu pronajímatelem není naplněna.

Absurditou toho všeho se zdá být postihování pronajímatelů například za trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytového prostoru dle § 208 odst. 2 zákona č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „trestní zákoník“). Je třeba upozornit, že bráněním v užívání nemovitosti se v daném případě nerozumí jen znemožnění přístupu k ní (např. výměna zámků), ale také svévolné přerušení dodávky elektrické energie nebo plynu, odstranění dveří, probourání střechy apod. Elektrickou energii nebo plyn nemusí pronajímatel sám přerušit, ale postačí pokud tak učiní příslušný dodavatel na základě nezaplacených záloh pronajímatelem.  Ustanovení § 208 odst. 2 trestního zákoníku poskytuje ochranu pouze nájemcům, kteří disponují existujícím právním důvodem bydlení. Na nájemce, kterým skončila nájemní smlouva toto ustanovení nedopadá, ovšem ani zde si pronajímatel nemůže pomoct svépomocí dle § 14 občanského zákoníku, a to z důvodu že nebrání bezprostředně hrozícímu nebezpečí, jak konstatoval ve svém rozhodnutí Nejvyšší soud České republiky, sp. zn. 6 Tz 170/98.

Z výše uvedeného vyplývá, že pronajímatel má jedinou možnost, jak legálně vystěhovat nájemce, která se mu však finančně ani časově nevyplatí. Platná právní úprava tak staví pronajímatele do obtížné situace, kterou nemůže ovlivnit ani sebelepším výběrem nájemce při uzavírání nájemní smlouvy. S ohledem na tradičně vyšší míru ochrany poskytovanou v rámci nájemního vztahu k bytu nájemcům na úkor pronajímatelů je současně otázkou, zda se postavení pronajímatele v situaci, kdy nájemce po delší dobu neplatí nájemné, legislativně v budoucnu výrazně zlepší. Jedno je jisté, platná právní úprava znevýhodňuje pronajímatele a efektivního, a hlavně rychlého procesu vystěhování neplatičů se tak nyní, a dle mého názoru ani v blízké době, nedočkáme.

 


[1] (KABELKOVÁ, Eva, SELUCKÁ, Markéta. § 2291 [Porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem]. In: HULMÁK, Milan, BEDNÁŘ, Václav, BEZOUŠKA, Petr, BOHMAN, Ludvík, DOBROVOLNÁ, Eva, DOLEŽAL, Tomáš, ELEK, Štefan, HANDLAR, Jiří, HAVEL, Bohumil, HORÁK, Pavel, CHALOUPKOVÁ, Helena, KABELKOVÁ, Eva, KASÍK, Petr, KOTÁSEK, Josef, LIŠKA, Petr, MACEK, Jiří, ONDREJOVÁ, Dana, PETROV, Jan, PIHERA, Vlastimil, SEDLÁČEK, Dušan, SEDLÁČEK, Pavel, SELUCKÁ, Markéta, SIMON, Pavel, SVOBODA, Lukáš, TRUBAČ, Ondřej, VÍTOVÁ, Blanka, WAWERKOVÁ, Magdalena. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 469.)